对于商业地产项目的定位，诚凯咨询总结在业界的操作方式大概可以分为以下几种：

一、试错法

这种方式基本是在没有太多市场调研和分析的基础上，主观臆断一种定位，然后去操作，碰壁之后回头重新改变定位，然后再去操作，经过一次次改变之后，终于找到一个准确的定位。

诚凯咨询提醒：这种方式风险很大，即便定位试准了，往往由于时间机会的错失，资源的流失等，导致最后很难实现价值最大化。这就叫：隐形损失。

二、排除法

在一些市场调研的基础上，通过分析，基本可以排除一些不切实际的定位，然后在排除一些定位之后，再对项目进行定位。这种方法可以缩小项目定位的范围，提高项目定位的准确性。

诚凯咨询提醒：这种方式在一般情况下，不可能将项目定位排除到可以精准定位的程度，因此，采取排除法之后，如果不采用其他的方法来综合，则项目的定位依然可能出现较大的偏差。

三、交集＋验证法

这种方法在对项目定位所需要依据的各个方面充分调研和准确分析之后，将每个方面支持的项目定位和不支持的项目定位进行交集，这个交集部分的定位就是可能适合项目的定位，此时项目定位可能是较精准了。这时再采取验证的做法，进行主力店招商摸底（商家访谈），根据摸底的反映情况，对定位进行二次甚至连续调整，则基本可以精准的得出对项目的定位了。

诚凯咨询提示：以上3种方法犹如医生治病，三流的医生给病人猜着开药，病人吃完不见效，则再换一种药，直到用到见效的药为止，但此时病人可能早已病入膏肓了。二流的医生知道哪些药不应该用，但是具体该用哪种药依然不知道。一流的医生是必须经过望、闻、问、切，详细诊断之后，才会对症下药，为了保险起见，还要先临床试验一下，然后再正式使用。

交集＋验证法的大概运用步骤：

一个商业项目的定位在基于地块和区位的条件下（地块情况和区位：重点分析项目的地形地貌、控规指标、项目四至、交通情况、周边形象、配套等），对于外部环境主要在于五个方面：经济环境、政策环境、供给方、需求方、现有竞合者和潜在竞合者。

1 经济环境：主要是当地的经济概况、发展历程和趋势、GDP情况、产业结构、人口变化情况、收入情况、居民支出结构、社会商品零售总额等。

2 政策环境：当地政府的总体发展规划和详细规划，所在城区的分区规划，政府对交通、住宅、以及商业网店的专项规划，政府对商业服务业的发展导向政策等。

3 供给方：本市现有的商业业态及品牌商户，有可能进入本地的外地商业业态及品牌商户，在本地有发展潜力的现有业态或可以引入的新型业态等，以及一些本地特有的一些可以整合的商业资源。

4 需求方：本市及项目周边的居民数量、结构、消费习惯，以及5-10年的发展变化趋势等。其中尤其以消费习惯需要深入调研、研究。

5 现有竞合者及潜在竞合者：其他商业项目与本项目的关系，可能是合作的关系，也可能是竞争的关系，因此处理这种关系时要综合考虑。但是对于项目，如果扎堆或者商圈重叠较大，则必须考虑差异化定位及错位经营。

诚凯咨询提醒：以上的五个方面的外部因素分别分析，都可以得出一些适合的定位和不适合的定位，然后对适合的定位进行交集，同时排除不适合的定位，则项目的定位范围便已大大缩小。在此基础上再根据项目的地块和区位二次分析，进一步可以排除一些不适合项目定位的条件。然后对消费者及商户进行访谈摸底，进一步微调定位，则项目定位便可趋近于精准了。最后提醒：再精准的项目定位、再好的策划方案，如果不符合项目投资方的财务计划及目标就等于0！